Affitto breve o lungo a Roma: cosa cambia davvero per te

Me lo chiedono quasi tutti, prima ancora del prezzo: «ma non mi conviene affittarlo a un inquilino e non pensarci più?». A volte sì. Qui c’è il confronto come lo farei io se la casa fosse mia, voce per voce, senza la cifra gonfiata che si trova in giro. I numeri della tua casa li fa il calcolatore; qui c’è quello che i numeri non dicono.

L’incasso: più alto, ma non è tutto tuo

Con l’affitto breve la casa incassa di più quasi ovunque a Roma: nei quartieri sulla metro A un appartamento per quattro chiede fra 130 e 140 euro a notte, in centro oltre 200. Ma incassa solo le notti che vende, e da quell’incasso escono il mio 20%, le commissioni della piattaforma e le tasse. Con il 4+4 il canone è più basso, arriva ogni mese, ed è tutto lordo in mano tua fino alle tasse.

Il confronto giusto è fra quello che ti resta in un anno nei due casi, non fra la notte e il mese. Il calcolatore fa questo conto con un’ipotesi prudente sulle notti, ed è l’unico numero che vale la pena guardare.

Le tasse: la cedolare c’è in tutti e due i casi

Sul lungo, la cedolare secca è al 21% sui contratti liberi e al 10% sui canoni concordati. Sul breve è al 26%, che scende al 21% su una sola casa a tua scelta, e dal 2026 vale solo fino a due appartamenti. Vuol dire che sulla prima casa la tassa è la stessa; è dalla seconda che il breve pesa di più. Un commercialista te lo fa vedere in dieci minuti sui tuoi numeri.

I vincoli: quattro anni contro nessun preavviso

Un 4+4 ti lega per quattro anni, rinnovabili in automatico, e per riavere la casa servono i motivi previsti dalla legge e i tempi di uno sfratto se qualcosa va storto. Con l’affitto breve la casa è tua ogni settimana: la usi tu, la dai a un figlio, la vendi con le chiavi in mano. Con me non c’è vincolo di durata, né preavviso, né penale: se vuoi tornare al lungo, lo fai il mese dopo.

Vale anche il contrario: se cerchi una rendita che non ti chieda mai niente per quattro anni, il lungo è quello.

L’usura: la casa lavora, e si vede

Con cento ospiti l’anno la casa si consuma più che con un inquilino: lenzuola, materassi, la lavatrice, la doccia. È il motivo per cui le pulizie e la manutenzione stanno dentro il mio 20% e non le paghi a parte, e per cui i guasti piccoli li risolvo io il giorno stesso. Con un inquilino la casa si consuma meno ma la vedi ogni quattro anni, e quello che trovi lo scopri allora.

Il rischio: chi non paga e chi rompe

Sul lungo il rischio è uno: l’inquilino che smette di pagare, e i mesi che passano prima di riavere la casa. Sul breve è spalmato: un ospite che rompe qualcosa è coperto da AirCover di Airbnb fino a 3.000.000 di dollari sui danni, sulle notti prenotate lì, e a ogni ospite chiedo una cauzione. Nessuno dei due rischi è zero. Sono diversi, e vanno scelti sapendolo.

Quando conviene il lungo

Se la casa è fuori dalle zone dove i turisti dormono, se non vuoi mai più pensarci, se la seconda cedolare al 26% ti pesa, o se il condominio vieta le locazioni brevi. In questi casi lo dico subito, e non prendo la casa.

Se invece la casa sta in una buona zona e il motivo è solo che vuoi una cifra fissa ogni mese senza pensarci, c’è una terza strada: la prendo in affitto io, con un contratto registrato e il tuo consenso scritto ad affittarla ai turisti. Affitto o gestione: le due strade.

Quando conviene il breve

Se la casa è in una zona con la metro o vicina a quello che i turisti vengono a vedere, se vuoi poterla usare, se ti serve la libertà di cambiare idea senza aspettare quattro anni, e se sei disposto a lasciarla lavorare.

Fai il conto

Il calcolatore mette i due numeri uno accanto all’altro, con le tue misure e la tua zona, in un minuto. Poi, se vuoi, ne parliamo davanti alla casa: ti dico cosa farei io e se, secondo me, questa casa vale il breve.