Cedolare secca sugli affitti brevi: 21%, 26% e due case

Quando un proprietario mi chiede «quanto ci pago di tasse», la risposta onesta è: dipende da quante case affitti così, e da chi incassa. Qui c’è la regola come la scrive l’Agenzia delle Entrate nella sua guida di aprile 2026. Non sono un commercialista, e sui casi particolari serve il tuo: ma il quadro è questo.

Cos’è una locazione breve, per il fisco

È un contratto di affitto di una casa a uso abitativo, in Italia, che dura al massimo 30 giorni, fatto da una persona fisica fuori da un’attività d’impresa. Può includere servizi come la biancheria, le pulizie e il wi-fi. Non va registrato. La regola vale anche se il contratto passa da un intermediario o da un portale: cambia chi trattiene, non la tassa.

Il limite dei 30 giorni si conta contratto per contratto, anche se lo stesso ospite torna.

La cedolare secca: 26%, e 21% su una casa sola

Sui redditi di questi contratti puoi scegliere la cedolare secca, un’imposta che sostituisce l’Irpef e le addizionali. Dal 1° gennaio 2024 l’aliquota è il 26%. Scende al 21% per i redditi di una sola unità immobiliare per anno, a tua scelta: la indichi nella dichiarazione dei redditi.

Si applica sull’intero importo del canone, senza l’abbattimento del 5% che esiste nel regime ordinario. Se nel prezzo ci sono anche i servizi, la base è tutto quello che l’ospite ti paga; restano fuori solo le spese che l’ospite sostiene direttamente o che gli riaddebiti a consuntivo.

La scelta si fa nella dichiarazione dell’anno in cui hai incassato. Il reddito con cedolare non entra nel reddito complessivo per l’Irpef, ma conta per l’Isee, per le detrazioni e per capire se un familiare è a carico.

Dal 2026: al massimo due appartamenti

La legge di bilancio 2026 ha cambiato la soglia. Da quest’anno il regime delle locazioni brevi si applica solo se destini a questo scopo non più di due appartamenti per periodo d’imposta; fino al 31 dicembre 2025 erano quattro. Con la terza casa l’attività si presume svolta in forma d’impresa, da chiunque sia esercitata.

Chi ha tre case da affittare a turisti, quindi, non sceglie fra 21 e 26: cambia regime, e conviene sedersi con un commercialista prima di mettere online il terzo annuncio.

La ritenuta: chi incassa per te trattiene il 21%

Se un intermediario o una piattaforma incassa i canoni o interviene nel pagamento, deve operare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto sull’importo lordo, e versarla. Ti rilascia poi la certificazione delle ritenute. In dichiarazione tu calcoli l’imposta dovuta, ordinaria o cedolare, e scomputi quel 21% già versato: se hai scelto il 26%, paghi la differenza; se il 21%, di solito non resta niente da pagare.

La guida dell’Agenzia lo dice chiaramente: la ritenuta è sempre a titolo d’acconto, «indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario». Se la casa è di più proprietari e il contratto è intestato a uno solo, la ritenuta è certificata solo a lui, e gli altri tassano la propria quota per conto loro.

L’intermediario deve anche comunicare all’Agenzia i dati del contratto entro il 30 giugno dell’anno dopo: nome e codice fiscale del locatore, durata, indirizzo, il CIN della casa e l’importo lordo. Sbagliare o omettere costa a lui, da 250 a 2.000 euro; non a te, se i dati che gli hai dato erano giusti.

Cosa vuol dire, con me

Sui miei annunci lavoro da co-host: l’annuncio resta tuo, Airbnb ti versa direttamente la tua parte e a me la mia. Il contratto è tuo, il reddito è tuo, la cedolare è tua. Io non incasso per te, quindi non trattengo niente: quello che vedi arrivare è già al netto della ritenuta della piattaforma e del mio 20%. La stima che faccio prima di prendere una casa è sempre prima delle tasse, e lo scrivo: il calcolatore su questo sito lo dice in ogni riga.

In sintesi

• Contratti fino a 30 giorni, fra persone fisiche, senza registrazione.
• Cedolare al 26%; 21% su una casa sola, scelta in dichiarazione.
• Dal 2026, massimo due appartamenti; dal terzo è impresa.
• Chi incassa per te trattiene il 21% in acconto, e tu lo recuperi in dichiarazione.
• Serve il commercialista: per la scelta della casa al 21% e per tutto quello che qui non c’è.

Le fonti, lette il 6 settembre 2026

• Agenzia delle Entrate, «Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari», guida aggiornata ad aprile 2026.
• Decreto-legge 50 del 2017, articolo 4; legge di bilancio 2024 (legge 213 del 2023) e legge di bilancio 2026 (legge 199 del 2025, articolo 1, comma 17), come citate nella guida.