Quanto rende un Airbnb a Roma: i prezzi a notte per zona

La domanda è sempre quella, e la risposta che gira è quasi sempre gonfiata. Qui ci sono i numeri che si possono controllare: i prezzi a notte che gli annunci di Roma chiedono davvero, zona per zona, e il modo prudente di passare da un prezzo a notte a un incasso annuo. Il calcolatore di questo sito fa il conto per la tua casa; questa pagina spiega da dove vengono i numeri.

Da dove vengono i prezzi

Da Inside Airbnb, un progetto indipendente che pubblica con licenza aperta i dati degli annunci Airbnb città per città. Il file di Roma che uso è del 20 giugno 2026 e contiene 37.084 annunci. Ho preso solo le case intere con un prezzo, entro un chilometro da un punto di riferimento della zona (una fermata, una piazza), divise per quante persone ospitano, e ho calcolato la mediana: il prezzo che sta in mezzo, quello che una villa da 900 euro a notte non sposta.

Non sono i miei numeri e non sono stime: sono i prezzi che gli annunci chiedono. Chiunque può scaricare lo stesso file e rifare il conto.

Il prezzo mediano a notte, per una casa da 3 o 4 persone

Zona	A notte	Su quanti annunci
Centro storico, dal Pantheon	238 €	1.780
Prati, da Lepanto	210 €	770
Monti, da Cavour	209 €	1.268
Trastevere, da Santa Maria	208 €	1.453
Esquilino e Termini	194 €	909
San Pietro, da Ottaviano	192 €	1.079
Trieste e Salario	179 €	142
San Giovanni	170 €	932
Testaccio	169 €	676
Ostiense e Garbatella	141 €	207
Aurelio e Cornelia	139 €	242
Furio Camillo	137 €	365
Pigneto	132 €	360
Tuscolano, da Lucio Sestio	130 €	135
Tutta Roma	168 €	12.429

Per due persone i prezzi sono più bassi, per sei o più salgono: il calcolatore usa la fascia giusta per i posti letto che inserisci.

Due cose saltano all’occhio. La prima: il centro chiede quasi il doppio dei quartieri sulla metro A, ma là fuori la concorrenza è molto meno fitta. La seconda: fra Furio Camillo, Pigneto e Tuscolano la differenza è di pochi euro, e la fa la casa, non il quartiere.

Da una notte a un anno: il conto onesto

Un prezzo a notte non è un reddito. Per arrivare all’anno serve sapere quante notti vendi, e questo nessuno lo sa prima di mettere la casa online. Inside Airbnb pubblica una stima dell’occupazione, ma la costruisce ipotizzando che un ospite su due lasci la recensione: non è un dato, e non la uso.

Faccio invece il conto due volte, con un’ipotesi dichiarata: la casa occupata metà dell’anno (183 notti) e poco meno di due terzi (237 notti, il 65%). Sono numeri prudenti di proposito. Un esempio con i prezzi qui sopra: una casa per quattro a Furio Camillo, a 137 euro a notte, fa fra 25.100 e 32.500 euro lordi l’anno. Tolto il mio 20%, restano fra 20.100 e 26.000 euro. Prima delle tasse e delle commissioni della piattaforma, che pagheresti anche facendo da solo.

Se la tua casa vende più notti, meglio per tutti e due. Ma preferisco un numero che poi vedi realizzarsi a uno che non vedi mai.

Cosa fa la differenza, a parità di zona

Le foto e il testo dell’annuncio, i prezzi rivisti ogni settimana in base a cosa succede in città, la velocità con cui rispondi, le pulizie che non sbagliano mai. Sono le cose che fanno passare una casa dalla metà bassa alla metà alta della zona. Nei quartieri dove lavoro, un annuncio su dieci o poco più supera le quaranta recensioni l’anno: il monolocale che gestisco a Furio Camillo ne ha fatte quarantadue in dodici mesi.

Fai il conto sulla tua casa

Il calcolatore usa esattamente questi numeri: scegli la zona, i posti letto e i metri quadri, e vedi la stima subito, senza lasciare nome né email. Poi, se vuoi, me la mandi su WhatsApp e ti dico cosa farei io.

La fonte

Inside Airbnb, dati di Roma del 20 giugno 2026, licenza CC BY 4.0. Il calcolo è del 6 settembre 2026: raggio di un chilometro in linea d’aria dal punto indicato, sole case intere, mediana del prezzo per la fascia da 3 a 4 persone. Le coordinate e il metodo sono documentati nel repository del sito.